부동산 시장의 경고등 : 고양시 아파트 실거래가로 본 현주소
서울 일부 지역 아파트 가격이 다시 오르면서 ‘과연 지금이 집을 사야 할 때인가?’ 하는 고민에 빠진 분들이 많으실 텐데요. 하지만 전문가들은 현재의 반등이 실수요보다는 금리 인하 기대감이나 투기 심리에 기인한 ‘착시 현상’일 가능성이 높다고 경고합니다. 과연 고양시 아파트 시장은 어떨까요? 국토교통부의 최신 중개 거래 데이터를 바탕으로 고양시 아파트 시장의 현주소를 자세히 들여다보고, 앞으로의 전망에 대해 함께 이야기 나눠보겠습니다.
목차
- 1. 고양시 아파트 가격, 최고점 대비 하락했지만 여전히 높은 수준
- 2. 현재 부동산 시장 반등은 ‘착시 현상’일 가능성이 높다?
- 3. 한국 경제를 위협하는 부채 문제와 전세 시장 불안
- 4. 정책 여력 고갈과 금융 시장의 경고등
- 5. 지금은 부동산 진입보다 ‘자산 보존’에 집중할 때
1. 고양시 아파트 가격, 최고점 대비 하락했지만 여전히 높은 수준
최근 국토교통부에서 제공된 중개 거래 데이터를 통해 고양시 덕양구와 일산동구, 일산서구의 주요 아파트 단지들을 살펴보니, 공통적인 흐름을 발견할 수 있었습니다.
대부분의 아파트가 7년 전 가격 대비 크게 상승한 뒤 최고점을 찍고, 현재는 최고점 대비 20~30% 가량 하락한 가격에 거래되고 있다는 점인데요. 하지만 최고점 대비 가격이 내려갔다고 해서 안심할 수는 없습니다. 여전히 7년 전과 비교하면 상당히 높은 수준의 가격대를 유지하고 있기 때문입니다.
예를 들어, 고양시 덕양구 향동DMC빌더포레스트는 7년 전 4억 2천만원에서 최고 9억 6천3백만원까지 올랐다가 2025년 6월 7억 4천8백만원에 거래되었습니다.
최고가 대비 22% 하락했지만, 여전히 7년 전 대비 78% 높은 금액이죠. 다른 단지들도 비슷한 상황입니다. 고양삼송동일스위트2차는 최고점 대비 27% 하락했지만 7년 전 대비 43% 높고, 일산요진와이시티는 최고점 대비 25% 하락했음에도 7년 전 대비 72% 높은 금액을 기록하고 있습니다.
이러한 현상은 단순히 ‘가격이 떨어졌으니 다시 오르겠지’라고 생각하기에는 위험합니다. 시장의 전반적인 상황과 함께 분석해야 합니다.
1.1. 주요 아파트 단지별 거래 현황 (2025년 6월 기준)
다음 표는 고양시 주요 아파트 단지들의 최근 거래 현황을 요약한 것입니다. 이 데이터를 통해 고양시 부동산 시장의 현재 상황을 좀 더 명확하게 파악할 수 있습니다.
| 단지명 | 준공연도 | 7년 전 가격 | 최고 거래가 | 2025년 6월 거래가 | 최고가 대비 하락률 | 7년 전 대비 상승률 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 향동DMC빌더포레스트 | 2019 | 4억 2천만원 | 9억 6천3백만원 | 7억 4천8백만원 | 22% | 78% |
| 지축역센트럴푸르지오 | 2019 | 7억 7천만원 | 11억 7천5백만원 | 9억 3천만원 | 20% | 20% |
| 향동DMCO반베르디움더포레3 | 2019 | 6억원 | 10억 6천9백만원 | 8억 2천5백만원 | 22% | 37% |
| 삼송단지동일1일스위트2차 | 2018 | 4억원 | 7억 9천5백만원 | 5억 7천3백만원 | 27% | 43% |
| 일산에듀레프르지오 | 2018 | 3억 4천2백2십5만원 | 6억 4천5백만원 | 4억 6천만원 | 28% | 34% |
| 일산센트럴아이파크 | 2018 | 4억 2천3백6십3만원 | 8억 5천만원 | 6억 2천만원 | 27% | 46% |
| 고양삼송동일스위트파크뷰 | 2017 | 4억원 | 8억 3천만원 | 5억 8천9백만원 | 29% | 47% |
| 일산요진와이시티 | 2016 | 4억원 | 9억 2천만원 | 6억 9천만원 | 25% | 72% |
| 도래울센트럴더일 | 2015 | 4억 2천만원 | 6억원 | 4억 6천만원 | 23% | 9% |
| 신원마을일딴지오한퍼스트빌 | 2015 | 4억원 | 7억 8천만원 | 5억 6천5백만원 | 27% | 41% |
| 삼송2차아이파크 | 2015 | 5억 3천만원 | 11억원 | 8억 3천4백만원 | 24% | 57% |
| 도래울센트럴더포레 | 2014 | 3억 7천8백만원 | 8억 1천만원 | 6억 4천5백만원 | 20% | 70% |
| 삼송스타클래스 | 2014 | 4억 7천5백만원 | 9억 2천5백만원 | 7억원 | 24% | 47% |
| 일산푸르지오 | 2013 | 2억 3천8백만원 | 4억 5천4백5십만원 | 3억 4천만원 | 25% | 42% |
| 신원마로단지인피로 | 2013 | 3억 5천만원 | 8억 5천5백만원 | 6억 2천만원 | 27% | 77% |
| 일산두산위브더제니스 | 2013 | 6억 6천만원 | 10억 2천3백만원 | 6억 9천5백만원 | 32% | 5% |
| 동산마을22단지반베르디움 | 2012 | 4억 8천5백만원 | 10억원 | 7억 4천만원 | 26% | 52% |
| 동산마로반베르디움 | 2012 | 4억 6천만원 | 8억 7천만원 | 6억 8천5백만원 | 21% | 48% |
| 고향삼송동로얄크 | 2012 | 4억 7천5백만원 | 8억 6천8백만원 | 6억 7천3백만원 | 22% | 41% |
| 신원마로반베르디움 | 2012 | 4억 5백만원 | 7억 6천만원 | 5억 8천만원 | 23% | 43% |
| 삼성리슈빌센트럴파크 | 2012 | 5억원 | 9억 4천5백만원 | 7억 3천4백만원 | 22% | 46% |
| 신원마을고향삼성아이파크 | 2012 | 4억 4천2백만원 | 8억 7천5백만원 | 6억 6천5백만원 | 24% | 50% |
| 하이파크시티13파밀리에1단지 | 2011 | 3억 8천1백3십5만원 | 7억 4천5백만원 | 4억 9천3백만원 | 33% | 29% |
| 하이파크시티13파밀리에2단지 | 2011 | 4억 1백만원 | 7억 3천9백만원 | 4억 9천5백만원 | 33% | 23% |
| 하이파크시티일산아이파크1단지 | 2011 | 4억 5백만원 | 7억 5천만원 | 5억 6천5백만원 | 24% | 39% |
| 푸름마을7단지 | 2010 | 2억 3천만원 | 4억 2천만원 | 3억 2천9백만원 | 21% | 43% |
| 위시티블루밍3단지 | 2010 | 4억 3천만원 | 8억 1천만원 | 5억 5천만원 | 32% | 27% |
| 위시티블루밍5단지 | 2010 | 4억 2천7백만원 | 8억 3천만원 | 5억 4천5백만원 | 34% | 27% |
| 위시티일산자이4단지 | 2010 | 5억 6천5백만원 | 10억 3천5백만원 | 7억 5천5백만원 | 27% | 33% |
| 가자마을7단직구매 | 2010 | 4억원 | 7억 7천3백만원 | 5억 5천5백만원 | 28% | 38% |
| 위시티일산자이1단지 | 2010 | 5억 1천만원 | 10억원 | 7억원 | 30% | 37% |
| 원당대림이편한세상 | 2009 | 3억 2천만원 | 8억원 | 6억 5백만원 | 24% | 89% |
| 삼성내면 | 2009 | 3억 6천만원 | 8억원 | 6억원 | 23% | 70% |
| 푸른마을6단지 | 2007 | 1억 9천만원 | 4억 3천만원 | 2억 9천5백만원 | 31% | 55% |
| 일신건영2차 | 2007 | 2억 4천6백만원 | 5억 1천만원 | 3억 5천만원 | 31% | 42% |
| 고양동우방유 | 2007 | 2억원 | 4억 3천3백만원 | 3억 2천5백만원 | 24% | 62% |
| 숲속마을8단지 | 2006 | 2억 3천만원 | 4억 5천만원 | 3억 3천5백만원 | 25% | 45% |
| 숲속마을7단지 | 2006 | 2억 7천5백만원 | 5억 9천3백만원 | 4억 1천만원 | 30% | 49% |
| 숲속마을2단지 | 2006 | 3억 1천만원 | 6억 3천7백만원 | 4억 5천만원 | 29% | 45% |
| 월드메르디앙일산주상복합 | 2005 | 1억 7천5백만원 | 3억 6천만원 | 2억 4천5백만원 | 31% | 40% |
| 의나크리윤비 | 2005 | 2억원 | 5억원 | 3억 7천3백만원 | 25% | 86% |
| 동문3단지 | 2005 | 1억 8천3백7십5만원 | 3억 9천8백만원 | 2억 7천9백만원 | 29% | 51% |
| 산들마을 | 2005 | 2억 4천만원 | 5억 4천만원 | 4억원 | 25% | 66% |
| 가자마로단지벽산 | 2005 | 2억 2천만원 | 4억 7천9백만원 | 3억 2백만원 | 36% | 37% |
| 가자마을6단지선 | 2005 | 2억 3천7백만원 | 5억원 | 3억 3천만원 | 34% | 39% |
| SK2차 | 2005 | 4억 2천6백만원 | 8억 2천9백만원 | 6억원 | 25% | 44% |
| 푸른마을3단지 | 2004 | 2억 1천만원 | 3억 7천5백만원 | 2억 9천만원 | 22% | 38% |
| 관산동주공그린빌 | 2003 | 1억 7천7백만원 | 3억 5천만원 | 2억 4천5백만원 | 30% | 38% |
| 일시먼빌 | 2003 | 2억 2천8백만원 | 4억 4천9백만원 | 3억 1천만원 | 30% | 35% |
2. 현재 부동산 시장 반등은 ‘착시 현상’일 가능성이 높다?
부동산 전문가들은 현재의 시장 반등을 두고 ‘착시 현상’이라고 입을 모아 경고합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
주식, 코인, 부동산! 이재명 정부의 경제 비전, 투자자는 주목!
- 실수요보다 ‘금리 인하 기대감’에 기반한 투기 심리: 현재 부동산 시장의 가격 상승은 실제 거주하려는 사람들의 수요가 아닌, 언젠가 금리가 내려갈 것이라는 기대감에 편승한 투기 심리가 크게 작용하고 있습니다. 이는 마치 주식 시장에서 ‘묻지마 투자’와 비슷하다고 볼 수 있죠. 실제로 필요한 사람보다는, 가격이 더 오를 것이라는 막연한 기대감으로 매수에 나서는 경우가 많다는 이야기입니다.
- 실거래보다 ‘호가 위주’의 심리적 왜곡: 현재의 가격 상승은 실제 거래된 금액보다 집주인이 부르는 호가 위주로 형성되는 경향이 있습니다. 호가는 희망 가격이기 때문에 실제 거래될 가능성이 낮거나, 실제 거래되더라도 거품이 끼어 있을 수 있습니다. 예를 들어, “이 아파트가 10억인데, 옆집은 11억에 내놨으니 나도 더 받아야지” 하는 식으로 호가가 계속 올라가는 현상이 나타나는 거죠.
결국 현재의 반등은 단단한 기반 없이 쌓아 올린 모래성과 같을 수 있다는 지적이 많습니다. 이러한 상황에서 무턱대고 부동산에 뛰어들었다가는 예상치 못한 위험에 처할 수도 있습니다.
3. 한국 경제를 위협하는 부채 문제와 전세 시장 불안
현재 부동산 시장의 가격 상승을 지탱하는 가장 큰 요인은 바로 부채입니다. 한국 경제의 뇌관으로 지목되는 막대한 부채는 부동산 시장의 불안을 더욱 가중시키고 있습니다.
- 심각한 가계 부채 증가: 2014년 1천조원 수준이던 가계 부채는 2024년 2천조원을 넘어섰습니다. 또한, 자영업자 부채 역시 1천1백조원에 달하며 경제 전반에 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 부채가 너무 많아지면 경제가 어려워질 때 사람들이 돈을 갚기 힘들어지고, 이는 금융 시스템 전체의 위기로 번질 수 있습니다.
- 전세 시장의 위험한 팽창과 전세 대출의 악용: 전세보증금 시장은 현재 1천조원 규모로 팽창했습니다. 특히 전세대출이 DSR(총부채원리금상환비율) 예외로 남아있어, 이 전세대출이 투기 자금의 레버리지 수단으로 악용되는 경우가 많습니다. DSR은 개인이 빌린 돈을 갚을 수 있는 능력, 즉 연간 소득에서 원리금을 얼마나 갚을 수 있는지를 보는 비율입니다. 전세대출이 DSR 규제에서 제외되다 보니, 소득이 충분하지 않아도 많은 돈을 빌려 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 만연하게 된 것입니다. 이는 전세 사기 등 다양한 문제로 이어지고 있습니다.
이러한 부채의 증가는 부동산 시장에 대한 불안감을 키우고, 언젠가 큰 파도로 돌아올 수 있는 잠재적인 위험 요소로 작용하고 있습니다.
4. 정책 여력 고갈과 금융 시장의 경고등
더 큰 문제는 현재 한국은행과 정부 모두 정책 여력이 고갈되었다는 점입니다. 경제 위기 시 정부가 개입하여 시장을 안정화할 수 있는 수단이 거의 없다는 뜻입니다.
- 국가 부채 증가와 재정 악화: 국가부채 비율은 55%에 육박하고 있으며, 고령화로 인한 복지 지출 증가로 국가 재정은 더욱 악화되고 있습니다. 정부가 돈이 없으면 경제가 어려울 때 경기를 부양하거나 어려운 사람들을 도울 수 있는 여력이 줄어듭니다.
- 금융 기관의 부실 심화: 저축은행 연체율은 9%를 넘어섰고, PF(프로젝트 파이낸싱) 부실도 누적되고 있습니다. PF 부실은 부동산 개발 사업에 빌려준 돈이 제대로 회수되지 못해 금융 기관이 손실을 보는 상황을 말합니다. 이는 금융 시스템 전반의 불안을 야기할 수 있습니다.
- 전세 시장 붕괴 조짐: 전세보증금 사고액은 2023년 3.5조원에서 5조원을 넘어섰고, 2024년에는 5조원 이상으로 급증했습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 민간 추심을 도입하며 보증 축소와 대출 제한 등 구조 조정에 나섰습니다. 이는 전세 계약을 맺은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 늘어나고 있다는 것을 의미하며, 전세 시장의 붕괴 가능성을 시사합니다.
- 금융 기관의 유동성 차단: 금융 기관들은 이제 신규 대출보다는 연체 방어에 집중하고 있습니다. 주택담보대출의 위험 가중치 상향 논의도 진행 중인데, 이는 은행들이 주택담보대출을 내줄 때 더 많은 자본을 쌓아두도록 하는 것으로, 대출을 더 어렵게 만들거나 대출 금리를 올릴 수 있습니다. 이렇게 되면 시장의 유동성, 즉 돈이 도는 양이 구조적으로 차단되어 부동산 시장에 돈이 돌기 어려워집니다.
이 모든 지표들은 현재 한국 경제와 부동산 시장이 매우 취약한 상태임을 보여주고 있습니다. 상황이 더 악화될 경우 정부가 나서서 해결할 방법이 마땅치 않다는 점이 가장 큰 문제입니다.
5. 지금은 부동산 진입보다 ‘자산 보존’에 집중할 때
결론적으로, 현재의 부동산 시장 반등은 일시적인 불꽃일 가능성이 매우 높습니다. 과도한 부채와 불안정한 금융 시스템, 그리고 정책 여력의 고갈이라는 삼중고 속에서 부동산 시장과 이를 지탱하던 금융 구조는 심각한 장기 침체로 이어질 가능성이 큽니다. 이러한 상황에서는 무리하게 부동산 시장에 진입하기보다는 현재 가지고 있는 자산을 안전하게 지키는 것이 훨씬 중요합니다.
현명한 투자는 타이밍도 중요하지만, 무엇보다 위험 관리가 핵심입니다. 지금은 고양시 아파트 뿐만 아니라, 부동산 시장의 분위기에 휩쓸리기보다는, 냉정하게 현 상황을 판단하고 앞으로 다가올 수 있는 위험에 대비하는 시기라고 생각합니다. 여러분의 소중한 자산을 지키기 위한 현명한 판단이 필요한 때입니다.